Qu’est-ce que le private equity hôtelier ?

Le private equity hôtelier, ou capital-investissement dans l’hôtellerie, consiste à investir dans des hôtels via des fonds (organismes de placement collectif), avec un objectif de création de valeur à moyen ou long terme. Concrètement, ces fonds lèvent du capital auprès d’investisseurs privés (institutionnels, family offices, investisseurs avertis etc.) pour acquérir, rénover, restructurer ou repositionner des actifs hôteliers¹. L’objectif est double : Valoriser l’actif grâce à une gestion optimisée et parfois des travaux de rénovation Et revendre l’hôtel avec une plus-value, générant ainsi un retour sur investissement⁴ Ce type d’investissement s’inscrit dans une logique “value-add” ou “opportuniste”², selon le niveau d’intervention nécessaire sur l’actif (travaux, changement d’exploitant, repositionnement marketing, etc.). Chez Extendam, cette stratégie repose sur une triple expertise : Une connaissance approfondie du marché hôtelier européen Un savoir-faire opérationnel d’asset management hôtelier³ Et une capacité à structurer des opérations sur mesure avec des partenaires exploitants locaux ou internationaux. 1Actif hôtelier : Bien immobilier exploité sous forme d’hôtel, générant des revenus via l’hébergement, la restauration, ou des services annexes. 2Stratégie value-add / opportuniste : Stratégies de private equity impliquant des interventions actives sur l’actif pour générer de la valeur (travaux, changement d’opérateur, etc.), par opposition à une stratégie “core” (actifs stabilisés). 3Asset management hôtelier : Gestion stratégique d’un actif hôtelier pour optimiser sa rentabilité et sa valorisation (choix de l’exploitant, contrôle budgétaire, positionnement commercial). 4Retour sur investissement (ROI) : Gain réalisé par rapport au capital investi, après cession ou distribution de revenus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en private equity hôtelier comporte des risques, notamment de perte en capital et d’illiquidité. Il est réservé à des investisseurs avertis.

Comment estimer la rentabilité d’un hôtel ?

La rentabilité d’un hôtel s’évalue à partir de plusieurs indicateurs opérationnels et financiers. Elle dépend principalement de trois grands facteurs : le taux d’occupation1, le prix moyen par nuit (ADR)2, et la maîtrise des charges d’exploitation. Ces éléments permettent de calculer un indicateur central : le RevPAR3, base essentielle de l’analyse de performance hôtelière. Analyse des indicateurs clés Taux d’occupation¹ : Il mesure le pourcentage de chambres occupées sur une période donnée. Un bon taux d’occupation témoigne d’une demande soutenue et d’une bonne attractivité de l’établissement. Prix moyen par nuit (ADR)2 :ou Average Daily Rate en anglais, est un indicateur clé en hôtellerie qui représente le revenu moyen généré par chambre occupée pour une nuit donnée. Il se calcule en divisant le chiffre d’affaires hébergement par le nombre de chambres vendues. L’ADR permet d’évaluer la performance tarifaire d’un établissement et d’optimiser sa stratégie de revenus. RevPAR (Revenue per Available Room)³ : C’est le revenu moyen généré par chambre disponible, qu’elle soit louée ou non. Il se calcule par la formule : RevPAR = Taux d’occupation x Prix moyen. Il donne une vision synthétique de la performance commerciale de l’hôtel. Rentabilité opérationnelle À partir du chiffre d’affaires hébergement (lié au RevPAR) s’ajoutent les revenus annexes (restauration, bar, séminaires, spa, etc.) pour obtenir le revenu global d’exploitation. Les charges d’exploitation (salaires, énergie, entretien, marketing, etc.) sont ensuite déduites pour obtenir l’EBITDA⁴, indicateur standard de rentabilité. 1Taux d’occupation : Nombre de chambres vendues ÷ Nombre de chambres disponibles sur la période. 2ADR (Average Daily Rate) : Prix moyen journalier payé pour une chambre louée. 3RevPAR (Revenue per Available Room) : Indicateur de performance combinant taux d’occupation et ADR, permettant d’évaluer le chiffre d’affaires par chambre disponible, vendue ou non. 4EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) : Résultat brut d’exploitation avant charges financières, fiscales et amortissements. Indicateur clé pour estimer la rentabilité d’un actif hôtelier.

Quels types d'hôtels Extendam privilégie pour ses investissements ?

Extendam se concentre principalement sur l’investissement dans des hôtels classés 2 à 5 étoiles (hôtels budget et palaces exclus), qui représentent près de 93 % du parc hôtelier en Europe¹. Ce segment offre un excellent compromis entre attractivité pour les voyageurs, potentiel de rentabilité et leviers de création de valeur pour l’investisseur. Nous privilégions les établissements situés dans des centres urbains ou périurbaines bien connectées, bénéficiant d’un tissu économique dynamique ou d’une forte fréquentation touristique. Ces hôtels doivent répondre à un double critère stratégique : une clientèle mixte affaires et loisirs, permettant de lisser le taux d’occupation sur l’ensemble de l’année, et un positionnement capable de générer un bon RevPAR³ (revenu par chambre disponible). L’objectif est de capter à la fois le flux business en semaine et les voyageurs loisirs le week-end, en optimisant les canaux de distribution et la tarification dynamique. Nos cibles d’investissement sont souvent des établissements indépendants ou sous-performants, offrant un potentiel de repositionnement, de rénovation ou de montée en gamme. Nous favorisons les actifs pouvant bénéficier d’un changement d’opérateur ou d’un adossement à une enseigne reconnue, via des contrats de franchise ou d’affiliation souple (soft brand). Cette approche permet d’améliorer rapidement la visibilité, l’e-réputation et la performance commerciale. Extendam déploie cette stratégie dans les principaux pays européens, avec une attention particulière aux marchés secondaires et tertiaires à fort potentiel, souvent sous-exploités mais très fréquentés. Le choix de l’emplacement reste central dans notre analyse, tout comme la capacité de l’actif à générer des revenus récurrents, durables, et résilients face aux cycles économiques. *Source : INSEE, Eurostat, MKG — Les hôtels 2 à 4 étoiles dominent le paysage hôtelier européen en nombre d’établissements.

Combien investir dans un hôtel ?

Le montant d’investissement varie considérablement selon la taille, la localisation et la catégorie de l’hôtel. Pour un hôtel de taille moyenne en Europe, l’investissement peut aller de quelques millions à plusieurs dizaines de millions d’euros. Chez Extendam, nous proposons des solutions d’investissement adaptées à différents profils d’investisseurs. L’investissement en private equity hôtelier comporte des risques, notamment de perte en capital et d’illiquidité. Il est réservé à des investisseurs avertis./

Notre stratégie d'investissements hôteliers

Grâce à une approche disciplinée et à des partenariats clés avec les opérateurs, nos investissements visent à capter et créer de la valeur sur le marché hôtelier européen.

Extendam, première plateforme d’investissement hôtelier en Europe

Extendam est une plateforme européenne de référence dans l’investissement hôtelier, réunissant une expertise intégrée en hôtellerie, immobilier, financement et enjeux environnementaux. Cette multidisciplinarité nous permet d’accompagner les opérateurs et marques hôtelières dans le développement et la transformation de leurs projets, tout en offrant à nos partenaires investisseurs accès à une gamme de fonds spécialisés dans l’hôtellerie européenne.

Notre ambition est de créer de la valeur tout au long du cycle d’investissement et de contribuer activement à l’évolution du parc hôtelier européen.*

*Extendam prend des participations pour le compte de ses clients investisseurs dans des PME propriétaires d’hôtels existants.

Convaincus du fort potentiel du secteur hôtelier en Europe, nous déployons une stratégie d’investissement ciblée sur des actifs à fort levier de création de valeur.

Présents dans 7 pays stratégiques – France, Espagne, Portugal, Allemagne, Pays-Bas, Italie et Belgique – notre couverture s’étend à plus de 185 villes, dont 39 % de grandes métropoles européennes, reflet de notre capacité à identifier les marchés les plus porteurs.

Notre stratégie de création de valeur dans l’investissement hôtelier en private equity

Investir comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Acquisition murs et fonds de commerce

Nous prenons des participations, pour le compte de ses clients investisseurs, dans des PME détenant les murs et/ou fonds de commerce d’hôtels à fort potentiel d’amélioration. Ce positionnement hybride permet d’allier valorisation patrimoniale et performance financière, en activant plusieurs leviers de création de valeur.

Emplacements « prime »

Nous privilégions des actifs situés dans des emplacements stratégiques à forte attractivité, au cœur de zones paneuropéennes dynamiques. Ce ciblage rigoureux favorise la liquidité des investissements et soutient leur potentiel de valorisation à long terme.

Hôtels économiques à haut de gamme

Nous ciblons un large spectre d’actifs, allant des hôtels économiques aux établissements haut de gamme (2* à 5*), en cherchant à valoriser leur potentiel opérationnel et immobilier. Nos actifs bénéficient d’un bon mix clientèle, entre segments loisir et affaires.

Stratégie de création de valeur

Notre stratégie repose sur quatre leviers : repositionnement des actifs, optimisation des revenus et des coûts, asset management internalisé et modèles d’exploitation innovants. Avec 88 % de nos transactions réalisées en off market, Extendam s’impose comme un acteur agile et de référence sur le marché hôtelier européen.

Aquisition

Rachat d’actifs hôteliers existants, réhabilitation d’immeubles, et identification du mode d’exploitation le plus vertueux.
Transformation

Travaux de rénovation ou transformation et mise aux normes techniques et environnementales.
Exploitation

Optimisation de l’exploitation monofonctionnelle ou diversification en exploitation multi-usages (hôtellerie, para-hôtellerie, etc).
Revente

Perception des revenus d’exploitation, revalorisation du foncier et cession à terme.

Allier la création de valeur sur les territoires à un développement d’une hôtellerie plus durable et adaptée aux besoins du tourisme en Europe, c’est ainsi que nous pensons notre métier. En tant que partenaires de confiance, nous nous engageons à transformer l’industrie hôtelière à travers des investissements et des collaborations stratégiques.

Extendam a pour ligne directrice d’investir dans le meilleur actif, exploité sous l’enseigne la plus appropriée, s’il y a lieu, et toujours par l’exploitant le plus légitime sur la zone territoriale concernée.

Notre vision : façonner une hôtellerie moderne, alignée avec les enjeux urbains de demain.

Investir comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Nos partenaires exploitants

Nos investissements
hôteliers en Europe

Exemples d’investissements faisant partie du portefeuille d’Extendam.

Présents en France, Espagne, Portugal, Allemagne, Italie, Belgique et Pays-Bas… Nous sommes le leader sur le marché de l’hôtellerie en Europe, et avons la capacité d’exploiter pleinement chaque opportunité d’innovation et de croissance potentielle dans le secteur de l’hospitalité. En anticipant les évolutions du secteur, nous renforçons notre position et créons de la valeur au cœur des métropoles européennes.

Investir comporte des risques, notamment un risque de perte en capital.

Source : Hilltop Hospitality – Février 2025

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Qu’est-ce que le private equity hôtelier ?
Le private equity hôtelier, ou capital-investissement dans l’hôtellerie, consiste à investir dans des hôtels via des fonds (organismes de placement collectif), avec un objectif de création de valeur à moyen ou long terme.

Concrètement, ces fonds lèvent du capital auprès d’investisseurs privés (institutionnels, family offices, investisseurs avertis etc.) pour acquérir, rénover, restructurer ou repositionner des actifs hôteliers¹.

L’objectif est double :
- Valoriser l’actif grâce à une gestion optimisée et parfois des travaux de rénovation
- Et revendre l’hôtel avec une plus-value, générant ainsi un retour sur investissement⁴
Ce type d’investissement s’inscrit dans une logique “value-add” ou “opportuniste”², selon le niveau d’intervention nécessaire sur l’actif (travaux, changement d’exploitant, repositionnement marketing, etc.).

Chez Extendam, cette stratégie repose sur une triple expertise :
- Une connaissance approfondie du marché hôtelier européen
- Un savoir-faire opérationnel d’asset management hôtelier³
- Et une capacité à structurer des opérations sur mesure avec des partenaires exploitants locaux ou internationaux.
¹Actif hôtelier : Bien immobilier exploité sous forme d’hôtel, générant des revenus via l’hébergement, la restauration, ou des services annexes.

²Stratégie value-add / opportuniste : Stratégies de private equity impliquant des interventions actives sur l’actif pour générer de la valeur (travaux, changement d’opérateur, etc.), par opposition à une stratégie “core” (actifs stabilisés).

³Asset management hôtelier : Gestion stratégique d’un actif hôtelier pour optimiser sa rentabilité et sa valorisation (choix de l’exploitant, contrôle budgétaire, positionnement commercial).

⁴Retour sur investissement (ROI) : Gain réalisé par rapport au capital investi, après cession ou distribution de revenus.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en private equity hôtelier comporte des risques, notamment de perte en capital et d’illiquidité. Il est réservé à des investisseurs avertis.
Comment estimer la rentabilité d’un hôtel ?
La rentabilité d’un hôtel s’évalue à partir de plusieurs indicateurs opérationnels et financiers. Elle dépend principalement de trois grands facteurs : le taux d’occupation1, le prix moyen par nuit (ADR)², et la maîtrise des charges d’exploitation. Ces éléments permettent de calculer un indicateur central : le RevPAR³, base essentielle de l’analyse de performance hôtelière.

Analyse des indicateurs clés
- Taux d’occupation¹ : Il mesure le pourcentage de chambres occupées sur une période donnée. Un bon taux d’occupation témoigne d’une demande soutenue et d’une bonne attractivité de l’établissement.
- Prix moyen par nuit (ADR)² :ou Average Daily Rate en anglais, est un indicateur clé en hôtellerie qui représente le revenu moyen généré par chambre occupée pour une nuit donnée. Il se calcule en divisant le chiffre d’affaires hébergement par le nombre de chambres vendues. L’ADR permet d’évaluer la performance tarifaire d’un établissement et d’optimiser sa stratégie de revenus.
- RevPAR (Revenue per Available Room)³ : C’est le revenu moyen généré par chambre disponible, qu’elle soit louée ou non.
Il se calcule par la formule : RevPAR = Taux d’occupation x Prix moyen. Il donne une vision synthétique de la performance commerciale de l’hôtel.

Rentabilité opérationnelle

À partir du chiffre d’affaires hébergement (lié au RevPAR) s’ajoutent les revenus annexes (restauration, bar, séminaires, spa, etc.) pour obtenir le revenu global d’exploitation. Les charges d’exploitation (salaires, énergie, entretien, marketing, etc.) sont ensuite déduites pour obtenir l’EBITDA⁴, indicateur standard de rentabilité.

¹Taux d’occupation : Nombre de chambres vendues ÷ Nombre de chambres disponibles sur la période.

²ADR (Average Daily Rate) : Prix moyen journalier payé pour une chambre louée.

³RevPAR (Revenue per Available Room) : Indicateur de performance combinant taux d’occupation et ADR, permettant d’évaluer le chiffre d’affaires par chambre disponible, vendue ou non.

⁴EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) : Résultat brut d’exploitation avant charges financières, fiscales et amortissements. Indicateur clé pour estimer la rentabilité d’un actif hôtelier.
Quels types d'hôtels Extendam privilégie pour ses investissements ?

Extendam se concentre principalement sur l’investissement dans des hôtels classés 2 à 5 étoiles (hôtels budget et palaces exclus), qui représentent près de 93 % du parc hôtelier en Europe¹. Ce segment offre un excellent compromis entre attractivité pour les voyageurs, potentiel de rentabilité et leviers de création de valeur pour l’investisseur. Nous privilégions les établissements situés dans des centres urbains ou périurbaines bien connectées, bénéficiant d’un tissu économique dynamique ou d’une forte fréquentation touristique.

Ces hôtels doivent répondre à un double critère stratégique : une clientèle mixte affaires et loisirs, permettant de lisser le taux d’occupation sur l’ensemble de l’année, et un positionnement capable de générer un bon RevPAR³ (revenu par chambre disponible). L’objectif est de capter à la fois le flux business en semaine et les voyageurs loisirs le week-end, en optimisant les canaux de distribution et la tarification dynamique.

Nos cibles d’investissement sont souvent des établissements indépendants ou sous-performants, offrant un potentiel de repositionnement, de rénovation ou de montée en gamme. Nous favorisons les actifs pouvant bénéficier d’un changement d’opérateur ou d’un adossement à une enseigne reconnue, via des contrats de franchise ou d’affiliation souple (soft brand). Cette approche permet d’améliorer rapidement la visibilité, l’e-réputation et la performance commerciale.

Extendam déploie cette stratégie dans les principaux pays européens, avec une attention particulière aux marchés secondaires et tertiaires à fort potentiel, souvent sous-exploités mais très fréquentés. Le choix de l’emplacement reste central dans notre analyse, tout comme la capacité de l’actif à générer des revenus récurrents, durables, et résilients face aux cycles économiques.

*Source : INSEE, Eurostat, MKG — Les hôtels 2 à 4 étoiles dominent le paysage hôtelier européen en nombre d’établissements.
Combien investir dans un hôtel ?

Le montant d’investissement varie considérablement selon la taille, la localisation et la catégorie de l’hôtel. Pour un hôtel de taille moyenne en Europe, l’investissement peut aller de quelques millions à plusieurs dizaines de millions d’euros. Chez Extendam, nous proposons des solutions d’investissement adaptées à différents profils d’investisseurs.

L’investissement en private equity hôtelier comporte des risques, notamment de perte en capital et d’illiquidité. Il est réservé à des investisseurs avertis./

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« Bien sûr, cela n’empêche en rien de diversifier, et à ce jeu là, Extendam le permet aussi. »

Antoine Gauchy

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