Quels sont les risques liés à l'investissement hôtelier ?

L’investissement hôtelier (via des PME hôtelières) est une opportunité attractive pour les investisseurs cherchant diversification et rendement, mais il comporte également plusieurs risques à prendre en compte. Voici les principaux : 1. Les fluctuations économiques et touristiques Le secteur hôtelier est fortement influencé par les cycles économiques et l’activité touristique. En période de récession, la demande en hôtellerie peut diminuer, affectant le taux d’occupation et la rentabilité. Les crises sanitaires ou géopolitiques (ex. pandémie de COVID-19, conflits internationaux) peuvent impacter brutalement le secteur. La saisonnalité influence les revenus : certains établissements enregistrent une forte activité en haute saison et une baisse significative hors saison. Comment limiter ce risque ? Investir dans des destinations diversifiées et privilégier des actifs ayant une clientèle mixte (affaires et loisirs) permet d’amortir l’impact des fluctuations économiques et touristiques. 2. L’évolution des réglementations L’hôtellerie est soumise à de nombreuses réglementations locales, nationales et européennes, qui peuvent évoluer et affecter la rentabilité des investissements. Changements dans les réglementations fiscales (augmentation des taxes sur les transactions immobilières, TVA sur l’hôtellerie, impôts locaux). Nouvelles normes en matière d’urbanisme et d’environnement (ex. restrictions sur les rénovations, exigences énergétiques plus strictes). Réglementation du travail et des salaires, impactant les coûts d’exploitation. Comment limiter ce risque ? Se tenir informé des évolutions législatives et investir dans des pays avec une réglementation stable et prévisible. Faire appel à des experts juridiques et fiscaux spécialisés en hôtellerie et immobilier hôtelier. 3. Concurrence accrue, notamment des plateformes de location courte durée Les plateformes comme Airbnb ou Booking ont profondément transformé le marché hôtelier. Une offre alternative plus flexible et souvent moins coûteuse pour les voyageurs, en particulier dans les segments économiques et milieu de gamme. Une augmentation de l’offre d’hébergement, qui exerce une pression sur les prix et les taux d’occupation des hôtels traditionnels. L’émergence de nouveaux modèles hybrides (appart-hôtels, coliving) qui captent une part croissante du marché. Comment limiter ce risque ? Se différencier en proposant une expérience client unique, un service de qualité et des installations adaptées aux besoins des voyageurs (coworking, bien-être, digitalisation du service). 4. Les coûts d’exploitation élevés L’exploitation d’un hôtel implique des charges fixes et variables importantes : Coût du personnel : Salaires, charges sociales, recrutement et formation du personnel hôtelier. Charges d’entretien et de rénovation : Un hôtel nécessite des rénovations régulières pour rester attractif et compétitif. Coût des services et équipements : Énergie, eau, blanchisserie, maintenance des infrastructures (ascenseurs, climatisation, etc.). Frais de commercialisation : Commissions versées aux OTA (Online Travel Agencies) comme Booking.com ou Expedia, marketing digital, référencement. Comment limiter ce risque ? Pour faire face aux coûts d’exploitation élevés, la limitation du risque repose sur une optimisation de la gestion opérationnelle. Cela se traduit par la digitalisation des processus pour augmenter la productivité, la renégociation des contrats de fournisseurs, et la maîtrise de la distribution (privilégier les réservations directes pour réduire les commissions OTA). De plus, l’application de politiques de performance énergétique et l’investissement dans des rénovations ciblées sont clés pour réduire les charges fixes.

Pourquoi le marché de l’hôtellerie européenne est-il une opportunité d’investissement ?

L’investissement dans le secteur hôtelier en Europe repose sur des fondamentaux de marché solides, caractérisés par un déséquilibre soutenu entre une demande touristique mondiale constante et une offre hôtelière locale limitée. Attractivité Continentale : L’Europe est la première destination touristique mondiale, assurant un flux de clientèle stable et diversifié (loisirs, affaires). Tension Offre/Demande : Les capacités hôtelières peinent à s’étendre dans les zones urbaines clés, notamment à cause des contraintes foncières et réglementaires. Cette pénurie d’offre maintient des taux d’occupation robustes. Résilience du Segment « Cœur de Marché » : L’accent mis par Extendam sur l’hôtellerie économique et milieu de gamme (2 à 4 étoiles) garantit un accès à un segment historiquement plus stable et moins impacté par les fluctuations extrêmes que l’hôtellerie de luxe. Source : Organisation Mondiale du Tourisme (OMT) – Rapports sur les arrivées internationales et parts de marché. Eurostat : Données sur les nuitées passées dans les établissements touristiques. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en private equity hôtelier comporte des risques, notamment de perte en capital et d’illiquidité. Il est réservé à des investisseurs avertis et professionnels.

Comment l'investissement hôtelier crée-t-il de la valeur par rapport à l'immobilier classique ?

L’hôtellerie permet une création de valeur active (Value-Add) unique, combinant deux sources de valorisation : L’Actif Immobilier : La valeur foncière (emplacement, qualité de construction). Le Fonds de Commerce : La performance opérationnelle (gestion, revenue management*, expérience client). En intervenant activement sur le fonds de commerce (repositionnement de l’hôtel, rénovation, changement d’opérateur), Extendam cherche à augmenter la rentabilité d’exploitation, ce qui peut potentiellement booster la valeur de l’actif immobilier lui-même, distinguant cette classe d’actifs de l’immobilier locatif passif. *Stratégie visant à maximiser le chiffre d’affaires en vendant le bon produit au bon client, au bon moment, au bon endroit, et au meilleur prix. Extendam prend des participations pour le compte de ses clients investisseurs dans des PME propriétaires d’hôtels existants.

Où se trouvent les meilleures opportunités pour un investissement hôtelier en Europe ?

Les opportunités les plus prometteuses résident dans les zones qui combinent une forte fréquentation et un besoin de modernisation de l’offre : Pôles Économiques et Urbains : Villes et métropoles régionales clés de la Zone Euro (Espagne, France, Portugal, Benelux, Italie) bénéficiant de bonnes infrastructures. Actifs à Potentiel (Value-Add) : Hôtels existants nécessitant une rénovation ou un repositionnement (changement de marque/opérateur) pour libérer leur plein potentiel de rentabilité et se conformer aux attentes actuelles de la clientèle. La stratégie d’Extendam privilégie une approche sélective et locale, s’appuyant sur un réseau d’opérateurs pour identifier les actifs off-market.

Pourquoi investir dans l’hôtellerie européenne avec Extendam ?

Le marché hôtelier européen bénéficie d'une demande soutenue par une clientèle domestique résiliente. Plus de 80% des clients hébergés en 2024 sont européens, avec un équilibre entre une clientèle de loisirs (50%) et une clientèle d’affaires (50%).¹

Le marché hôtelier en Europe

L’hôtellerie constitue une classe d’actifs majeure dans un marché unique au niveau mondial. L’Europe est la première destination touristique au monde, représentant plus de 50% des flux de visiteurs internationaux chaque année². Elle détient également le premier parc hôtelier mondial avec plus de 32% de l’offre globale.

Par ailleurs, l’offre hôtelière européenne est contrainte par une pénurie structurelle d’hôtels, notamment due à la rareté du foncier urbain, à des réglementations environnementales limitant l’artificialisation des sols, ainsi qu’aux fermetures régulières d’établissements de petite taille non remplacés. Dans ce contexte, la demande d’hébergement continue de croître plus rapidement que l’offre, ce qui contribue à maintenir un taux d’occupation parmi les plus élevés au monde³.

¹ Source : Eurostat – Octobre 2024
² Source : Organisation mondiale du tourisme (OMT) – 2024
³ Source : STR – European Hotel Review 2024

Nous nous distinguons par une couverture paneuropéenne sur la zone euro, avec une présence dans 7 pays et 185 villes. En 2023 et 2024, nous avons figuré parmi les investisseurs hôteliers les plus actifs en Europe*. Au-delà de l’investissement, Extendam adopte une approche proactive en matière de gestion d’actifs. Nous intervenons activement dans l’optimisation opérationnelle, le suivi des performances et l’adaptation des actifs aux évolutions du marché. Cette démarche nous permet de maintenir un suivi rigoureux de chaque investissement.

*Source : Hilltop Hospitality – Février 2025.

L’Europe

1ère

destination touristique
1er

parc hôtelier mondial
3 Mds

de nuitées en 2024

Institutionnels

Extendam accompagne les investisseurs institutionnels en proposant des solutions d’investissements dans l’hôtellerie d’affaires économique et milieu de gamme en Europe.

Gestion privée

Extendam collabore avec les professionnels de la gestion privée pour structurer des solutions d’investissement dans le secteur de l’hôtellerie en Europe, adaptées aux besoins spécifiques de leurs clients.

Gestion de patrimoine

Extendam met à disposition des conseillers en gestion de patrimoine des solutions d’investissement hôteliers, leur permettant d’accompagner leurs clients dans une stratégie de diversification patrimoniale.

Extendam se distingue par un processus d’investissement rigoureux et sélectif, visant à optimiser l’allocation du capital tout en prenant en compte les risques inhérents à ce type de placement. Chaque opportunité est analysée selon une approche en plusieurs étapes afin d’assurer une gestion prudente et structurée des PME hôtelières ciblées.

Grâce à notre expertise et à notre réseau, 87% de nos transactions sont réalisées en dehors du marché public (off-market), ce qui permet d’accéder à des conditions d’acquisition attractives. Nos investisseurs sont principalement des acteurs institutionnels (52 %) et des exploitants hôteliers indépendants (42%), illustrant la solidité et l’attractivité de notre modèle de capital investissement.

Extendam bénéficie d’un accès privilégié aux acteurs majeurs de l’industrie hôtelière, tant du côté des groupes internationaux que des exploitants indépendants à forte valeur ajoutée.

Cette proximité nous permet de structurer des partenariats solides et d’assurer une gestion optimisée des actifs, en alignement avec les standards les plus exigeants du secteur.

Nos principales enseignes partenaires

Une politique ESG à l’écoute des enjeux actuels

Depuis sa création, Extendam a intégré dans son activité et sa démarche d’investissement un ensemble critères sociaux et environnementaux, dans le but de contribuer aux enjeux du développement durable, tant dans son secteur d’activité que dans son secteur d’investissement.

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Nous répondons à toutes vos questions sur l’investissement hôtelier

Quels sont les risques liés à l'investissement hôtelier ?
L’investissement hôtelier (via des PME hôtelières) est une opportunité attractive pour les investisseurs cherchant diversification et rendement, mais il comporte également plusieurs risques à prendre en compte. Voici les principaux :

1. Les fluctuations économiques et touristiques

Le secteur hôtelier est fortement influencé par les cycles économiques et l’activité touristique.
- En période de récession, la demande en hôtellerie peut diminuer, affectant le taux d’occupation et la rentabilité.
- Les crises sanitaires ou géopolitiques (ex. pandémie de COVID-19, conflits internationaux) peuvent impacter brutalement le secteur.
- La saisonnalité influence les revenus : certains établissements enregistrent une forte activité en haute saison et une baisse significative hors saison.
Comment limiter ce risque ? Investir dans des destinations diversifiées et privilégier des actifs ayant une clientèle mixte (affaires et loisirs) permet d’amortir l’impact des fluctuations économiques et touristiques.

2. L’évolution des réglementations L’hôtellerie est soumise à de nombreuses réglementations locales, nationales et européennes, qui peuvent évoluer et affecter la rentabilité des investissements.
- Changements dans les réglementations fiscales (augmentation des taxes sur les transactions immobilières, TVA sur l’hôtellerie, impôts locaux).
- Nouvelles normes en matière d’urbanisme et d’environnement (ex. restrictions sur les rénovations, exigences énergétiques plus strictes).
- Réglementation du travail et des salaires, impactant les coûts d’exploitation.
Comment limiter ce risque ? Se tenir informé des évolutions législatives et investir dans des pays avec une réglementation stable et prévisible. Faire appel à des experts juridiques et fiscaux spécialisés en hôtellerie et immobilier hôtelier.

3. Concurrence accrue, notamment des plateformes de location courte durée

Les plateformes comme Airbnb ou Booking ont profondément transformé le marché hôtelier.
- Une offre alternative plus flexible et souvent moins coûteuse pour les voyageurs, en particulier dans les segments économiques et milieu de gamme.
- Une augmentation de l’offre d’hébergement, qui exerce une pression sur les prix et les taux d’occupation des hôtels traditionnels.
- L’émergence de nouveaux modèles hybrides (appart-hôtels, coliving) qui captent une part croissante du marché.
Comment limiter ce risque ? Se différencier en proposant une expérience client unique, un service de qualité et des installations adaptées aux besoins des voyageurs (coworking, bien-être, digitalisation du service).

4. Les coûts d’exploitation élevés L’exploitation d’un hôtel implique des charges fixes et variables importantes :
- Coût du personnel : Salaires, charges sociales, recrutement et formation du personnel hôtelier.
- Charges d’entretien et de rénovation : Un hôtel nécessite des rénovations régulières pour rester attractif et compétitif.
- Coût des services et équipements : Énergie, eau, blanchisserie, maintenance des infrastructures (ascenseurs, climatisation, etc.).
- Frais de commercialisation : Commissions versées aux OTA (Online Travel Agencies) comme Booking.com ou Expedia, marketing digital, référencement.
Comment limiter ce risque ? Pour faire face aux coûts d’exploitation élevés, la limitation du risque repose sur une optimisation de la gestion opérationnelle. Cela se traduit par la digitalisation des processus pour augmenter la productivité, la renégociation des contrats de fournisseurs, et la maîtrise de la distribution (privilégier les réservations directes pour réduire les commissions OTA).

De plus, l’application de politiques de performance énergétique et l’investissement dans des rénovations ciblées sont clés pour réduire les charges fixes.
Pourquoi le marché de l’hôtellerie européenne est-il une opportunité d’investissement ?
L’investissement dans le secteur hôtelier en Europe repose sur des fondamentaux de marché solides, caractérisés par un déséquilibre soutenu entre une demande touristique mondiale constante et une offre hôtelière locale limitée.
- Attractivité Continentale : L’Europe est la première destination touristique mondiale, assurant un flux de clientèle stable et diversifié (loisirs, affaires).
- Tension Offre/Demande : Les capacités hôtelières peinent à s’étendre dans les zones urbaines clés, notamment à cause des contraintes foncières et réglementaires. Cette pénurie d’offre maintient des taux d’occupation robustes.
- Résilience du Segment « Cœur de Marché » : L’accent mis par Extendam sur l’hôtellerie économique et milieu de gamme (2 à 4 étoiles) garantit un accès à un segment historiquement plus stable et moins impacté par les fluctuations extrêmes que l’hôtellerie de luxe.
Source : Organisation Mondiale du Tourisme (OMT) – Rapports sur les arrivées internationales et parts de marché. Eurostat : Données sur les nuitées passées dans les établissements touristiques.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en private equity hôtelier comporte des risques, notamment de perte en capital et d’illiquidité. Il est réservé à des investisseurs avertis et professionnels.
Comment l'investissement hôtelier crée-t-il de la valeur par rapport à l'immobilier classique ?
L’hôtellerie permet une création de valeur active (Value-Add) unique, combinant deux sources de valorisation :
- L’Actif Immobilier : La valeur foncière (emplacement, qualité de construction).
- Le Fonds de Commerce : La performance opérationnelle (gestion, revenue management*, expérience client).
En intervenant activement sur le fonds de commerce (repositionnement de l’hôtel, rénovation, changement d’opérateur), Extendam cherche à augmenter la rentabilité d’exploitation, ce qui peut potentiellement booster la valeur de l’actif immobilier lui-même, distinguant cette classe d’actifs de l’immobilier locatif passif.

*Stratégie visant à maximiser le chiffre d’affaires en vendant le bon produit au bon client, au bon moment, au bon endroit, et au meilleur prix.

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Où se trouvent les meilleures opportunités pour un investissement hôtelier en Europe ?
Les opportunités les plus prometteuses résident dans les zones qui combinent une forte fréquentation et un besoin de modernisation de l’offre :
- Pôles Économiques et Urbains : Villes et métropoles régionales clés de la Zone Euro (Espagne, France, Portugal, Benelux, Italie) bénéficiant de bonnes infrastructures.
- Actifs à Potentiel (Value-Add) : Hôtels existants nécessitant une rénovation ou un repositionnement (changement de marque/opérateur) pour libérer leur plein potentiel de rentabilité et se conformer aux attentes actuelles de la clientèle.
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