Notre stratégie d'investissements hôteliers

Nous répondons à toutes vos questions sur l’investissement hôtelier

• Quels sont les avantages d’un investissement hôtelier par rapport à un investissement immobilier ?

  L’investissement hôtelier combine les caractéristiques de l’immobilier physique et celles d’un fonds de commerce opérationnel. La valeur d’un actif hôtelier repose à la fois sur ses composantes foncières et sur sa capacité d’exploitation.

  D’un côté, la partie immobilière (les « murs ») est valorisée selon des critères similaires à l’immobilier classique : emplacement, superficie, état général du bâtiment, qualité de la construction, performances énergétiques, etc.

  De l’autre, le fonds de commerce hôtelier constitue une seconde source de valeur. Il dépend de plusieurs facteurs opérationnels tels que la qualité des prestations, le taux de satisfaction client, la réputation en ligne (e-réputation), l’efficacité de la distribution, l’originalité du concept, et parfois la notoriété d’une marque hôtelière.

  L’un des grands atouts de l’investissement hôtelier réside dans l’interdépendance de ces deux leviers de valorisation : la performance du fonds de commerce peut renforcer la valeur immobilière du bien, et inversement. Cette double nature permet ainsi une création de valeur active à travers la gestion et le repositionnement de l’actif, ce qui le distingue de l’immobilier résidentiel ou tertiaire, souvent plus passif par nature.

  Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en private equity hôtelier comporte des risques, notamment de perte en capital et d’illiquidité. Il est réservé à des investisseurs avertis.

• Quels sont les risques liés à l'investissement hôtelier ?

  L’investissement immobilier hôtelier est une opportunité attractive pour les investisseurs cherchant diversification et rendement, mais il comporte également plusieurs risques à prendre en compte.

  Voici les principaux :

  • Les fluctuations économiques et touristiques
    Le secteur hôtelier est fortement influencé par les cycles économiques et l’activité touristique.
    • En période de récession, la demande en hôtellerie peut diminuer, affectant le taux d’occupation et la rentabilité.
    • Les crises sanitaires ou géopolitiques (ex. pandémie de COVID-19, conflits internationaux) peuvent impacter brutalement le secteur.
    • La saisonnalité influence les revenus : certains établissements enregistrent une forte activité en haute saison et une baisse significative hors saison.

  Comment limiter ce risque ?
  Investir dans des destinations diversifiées et privilégier des actifs ayant une clientèle mixte (affaires et loisirs) permet d’amortir l’impact des fluctuations économiques et touristiques.

  • L’évolution des réglementations
    L’hôtellerie est soumise à de nombreuses réglementations locales, nationales et européennes, qui peuvent évoluer et affecter la rentabilité des investissements.
    • Changements dans les régulations fiscales (augmentation des taxes sur les transactions immobilières, TVA sur l’hôtellerie, impôts locaux).
    • Nouvelles normes en matière d’urbanisme et d’environnement (ex. restrictions sur les rénovations, exigences énergétiques plus strictes).
    • Réglementation du travail et des salaires, impactant les coûts d’exploitation.

  Comment limiter ce risque ?
  Se tenir informé des évolutions législatives et investir dans des pays avec une réglementation stable et prévisible. Faire appel à des experts juridiques et fiscaux spécialisés en immobilier hôtelier.

  • Concurrence accrue, notamment des plateformes de location courte durée
    Les plateformes comme Airbnb ou Booking ont profondément transformé le marché hôtelier.
    • Une offre alternative plus flexible et souvent moins coûteuse pour les voyageurs, en particulier dans les segments économiques et moyen de gamme.
    • Une augmentation de l’offre d’hébergement, qui exerce une pression sur les prix et les taux d’occupation des hôtels traditionnels.
    • L’émergence de nouveaux modèles hybrides (appart-hôtels, coliving) qui captent une part croissante du marché.

  Comment limiter ce risque ?
  Se différencier en proposant une expérience client unique, un service de qualité et des installations adaptées aux besoins des voyageurs (coworking, bien-être, digitalisation du service).

  • Les coûts d’exploitation élevés
    L’exploitation d’un hôtel implique des charges fixes et variables importantes.
    • Coût du personnel : Salaires, charges sociales, recrutement et formation du personnel hôtelier.
    • Charges d’entretien et de rénovation : Un hôtel nécessite des rénovations régulières pour rester attractif et compétitif.
    • Coût des services et équipements : Énergie, eau, blanchisserie, maintenance des infrastructures (ascenseurs, climatisation, etc.).
    • Frais de commercialisation : Commissions versées aux OTA (Online Travel Agencies) comme Booking.com ou Expedia, marketing digital, référencement.

  Comment limiter ce risque ?
  Optimiser la gestion des coûts en utilisant des technologies innovantes (automatisation, gestion énergétique). Travailler en franchise ou avec un gestionnaire hôtelier expérimenté permet également de réduire certains risques.

  • Le risque de perte en capital
    Comme pour tout investissement immobilier, l’hôtel peut perdre de la valeur si les conditions du marché évoluent défavorablement.
    • Diminution de la demande en raison de crises économiques ou touristiques.
    • Obsolescence du bâtiment si des rénovations ne sont pas réalisées à temps.
    • Surévaluation à l’achat : Acheter un hôtel à un prix trop élevé par rapport au marché peut réduire les marges à la revente.

  Comment limiter ce risque ?
  Réaliser une étude de marché approfondie, privilégier des emplacements stratégiques et diversifier les sources de revenus (événements, restauration, coworking).

• Comment estimer la rentabilité d’un hôtel ?

  La rentabilité d’un hôtel s’évalue à partir de plusieurs indicateurs opérationnels et financiers. Elle dépend principalement de trois grands facteurs : le taux d’occupation, le prix moyen par nuit, et la maîtrise des charges d’exploitation. Ces éléments permettent de calculer un indicateur central : le RevPAR, base essentielle de l’analyse de performance hôtelière.

  • Analyse des indicateurs clés
    • Taux d’occupation¹ : Il mesure le pourcentage de chambres occupées sur une période donnée. Un bon taux d’occupation témoigne d’une demande soutenue et d’une bonne attractivité de l’établissement.
    • RevPAR (Revenue per Available Room)³ : C’est le revenu moyen généré par chambre disponible, qu’elle soit louée ou non. Il se calcule par la formule :
      RevPAR = Taux d’occupation x Prix moyen. Il donne une vision synthétique de la performance commerciale de l’hôtel.

  • Rentabilité opérationnelle
    À partir du chiffre d’affaires hébergement (lié au RevPAR) s’ajoutent les revenus annexes (restauration, bar, séminaires, spa, etc.) pour obtenir le revenu global d’exploitation.
    Les charges d’exploitation (salaires, énergie, entretien, marketing, etc.) sont ensuite déduites pour obtenir l’EBITDA⁴, indicateur standard de rentabilité.

  ¹Taux d’occupation : Nombre de chambres vendues ÷ Nombre de chambres disponibles sur la période.
  ²ADR (Average Daily Rate) : Prix moyen journalier payé pour une chambre louée.
  ³RevPAR (Revenue per Available Room) : Indicateur de performance combinant taux d’occupation et ADR, permettant d’évaluer le chiffre d’affaires par chambre disponible, vendue ou non.
  ⁴EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) : Résultat brut d’exploitation avant charges financières, fiscales et amortissements. Indicateur clé pour estimer la rentabilité d’un actif hôtelier.

• Combien investir dans un hôtel ?

  Le montant d’investissement varie considérablement selon la taille, la localisation et la catégorie de l’hôtel. Pour un hôtel de taille moyenne en Europe, l’investissement peut aller de quelques millions à plusieurs dizaines de millions d’euros. Chez Extendam, nous proposons des solutions d’investissement adaptées à différents profils d’investisseurs.

• Qu’est-ce que le private equity hôtelier ?

  Le private equity hôtelier, ou capital-investissement dans l’hôtellerie, consiste à investir dans des hôtels via des fonds privés non cotés, avec un objectif de création de valeur à moyen ou long terme.

  Concrètement, ces fonds lèvent du capital auprès d’investisseurs privés (institutionnels, family offices, particuliers avertis) pour acquérir, rénover, restructurer ou repositionner des actifs hôteliers¹.

  L’objectif est double :

  • Valoriser l’actif grâce à une gestion optimisée
  • Revendre l’hôtel avec une plus-value, générant ainsi un retour sur investissement⁴.

  Ce type d’investissement s’inscrit dans une logique “value-add” ou “opportuniste”², selon le niveau d’intervention nécessaire sur l’actif (travaux, changement d’exploitant, repositionnement marketing, etc.).

  Chez Extendam, cette stratégie repose sur une triple expertise :

  • Une connaissance approfondie du marché hôtelier européen
  • Un savoir-faire opérationnel d’asset management hôtelier³
  • Une capacité à structurer des opérations sur mesure avec des partenaires exploitants locaux ou internationaux.

  ¹Actif hôtelier : Bien immobilier exploité sous forme d’hôtel, générant des revenus via l’hébergement, la restauration, ou des services annexes.
  ²Stratégie value-add / opportuniste : Stratégies de private equity impliquant des interventions actives sur l’actif pour générer de la valeur (travaux, changement d’opérateur, etc.), par opposition à une stratégie “core” (actifs stabilisés).
  ³Asset management hôtelier : Gestion stratégique d’un actif hôtelier pour optimiser sa rentabilité et sa valorisation (choix de l’exploitant, contrôle budgétaire, positionnement commercial).
  ⁴Retour sur investissement (ROI) : Gain réalisé par rapport au capital investi, après cession ou distribution de revenus.

  Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en private equity hôtelier comporte des risques, notamment de perte en capital et d’illiquidité. Il est réservé à des investisseurs avertis.

• Comment Extendam sélectionne ses investissements hôteliers ?

  Nous utilisons une approche value-add rigoureuse, ciblant principalement des hôtels 2 à 4 étoiles nécessitant des rénovations modérées. L’évaluation prend en compte le chiffre d’affaires, l’emplacement stratégique, la qualité des équipements et le potentiel de création de valeur.

• Comment fonctionne le modèle d’asset management hôtelier ?

  L’asset management hôtelier consiste à optimiser l’exploitation, les coûts et les revenus d’un hôtel grâce à une gestion experte. Il permet d’améliorer la rentabilité et de valoriser l’actif pour une revente future.

• Quels types d'hôtels Extendam privilégie pour ses investissements ?

  Extendam se concentre sur l’investissement dans des hôtels classés 2 à 4 étoiles, qui représentent près de 93 % du parc hôtelier en Europe¹. Ce segment intermédiaire offre un excellent compromis entre attractivité pour les voyageurs, potentiel de rentabilité et leviers de création de valeur pour l’investisseur.

  Nous privilégions les établissements situés dans des zones urbaines ou périurbaines bien connectées, bénéficiant d’un tissu économique dynamique ou d’une forte fréquentation touristique. Ces hôtels doivent répondre à un double critère stratégique : une clientèle mixte affaires et loisirs, permettant de lisser le taux d’occupation sur l’ensemble de l’année, et un positionnement capable de générer un bon RevPAR³ (revenu par chambre disponible).

  L’objectif est de capter à la fois le flux business en semaine et les voyageurs loisirs le week-end, en optimisant les canaux de distribution et la tarification dynamique.

  Nos cibles d’investissement sont souvent des établissements indépendants ou sous-performants, offrant un potentiel de repositionnement, de rénovation ou de montée en gamme. Nous favorisons les actifs pouvant bénéficier d’un changement d’opérateur ou d’un adossement à une enseigne reconnue, via des contrats de franchise ou d’affiliation souple (soft brand).

  Cette approche permet d’améliorer rapidement la visibilité, l’e-réputation et la performance commerciale. Extendam déploie cette stratégie dans les principaux pays européens, avec une attention particulière aux marchés secondaires et tertiaires à fort potentiel, souvent sous-exploités mais très fréquentés. Le choix de l’emplacement reste central dans notre analyse, tout comme la capacité de l’actif à générer des revenus récurrents, durables, et résilients face aux cycles économiques.

  Source : INSEE, Eurostat, MKG — Les hôtels 2 à 4 étoiles dominent le paysage hôtelier européen en nombre d’établissements.